“金三銀四”傳統(tǒng)旺季過(guò)后，上海二手房市場(chǎng)的熱度并未降低。
根據(jù)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”數(shù)據(jù)，2026年5月，上海二手房網(wǎng)簽成交28023套（全口徑數(shù)據(jù)，含商業(yè)、車(chē)位等），同比增長(zhǎng)約31%。
這一成交規(guī)模不僅創(chuàng)下近6年來(lái)的5月份同期新高，即使放在近十年的時(shí)間跨度中，也僅次于2020年5月約3.05萬(wàn)套的成交水平。
今年以來(lái)，上海二手房市場(chǎng)持續(xù)保持活躍。3月成交3.12萬(wàn)套，4月成交2.87萬(wàn)套，5月雖然受到“五一”假期影響，成交量仍突破2.8萬(wàn)套，已連續(xù)三個(gè)月維持在2.8萬(wàn)套以上。
若剔除春節(jié)因素?cái)_動(dòng)，上海二手房月度網(wǎng)簽量更是連續(xù)6個(gè)月保持在2萬(wàn)套榮枯線(xiàn)以上，顯示市場(chǎng)需求具備較強(qiáng)韌性。
與成交量維持高位形成對(duì)應(yīng)的是，市場(chǎng)庫(kù)存正在持續(xù)收縮。
根據(jù)安居客上海統(tǒng)計(jì)，截至2026年5月31日，上海二手房掛牌筆數(shù)約30.92萬(wàn)筆，而去年同期為37.97萬(wàn)筆，一年間減少超過(guò)7萬(wàn)筆。
由于同一套房源往往會(huì)被多個(gè)中介重復(fù)掛牌，業(yè)內(nèi)通常按照約三分之一的比例折算真實(shí)掛牌套數(shù)。以此估算，去年同期上海真實(shí)在售二手房約12.6萬(wàn)套，目前已降至約10.3萬(wàn)套，減少約18%。
與此同時(shí)，截至5月底，上海鏈家平臺(tái)對(duì)外展示的掛牌房源約7.88萬(wàn)套，較掛牌高峰時(shí)期減少超過(guò)3萬(wàn)套，降至近三年來(lái)最低水平。
在成交活躍、掛牌減少的共同作用下，市場(chǎng)供需關(guān)系正在逐步改善。
成交和庫(kù)存變化，也開(kāi)始反映到房?jī)r(jià)層面。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月至4月，上海二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%、0.4%和0.7%，漲幅連續(xù)擴(kuò)大，顯示市場(chǎng)修復(fù)力度正在增強(qiáng)。
更值得關(guān)注的是，市場(chǎng)成交結(jié)構(gòu)正在發(fā)生變化。
國(guó)金證券研究顯示，4月份上海二手房成交中，總價(jià)300萬(wàn)元以下房源成交占比由3月的61%下降至59%；總價(jià)300萬(wàn)至500萬(wàn)元房源成交占比提升至22%；總價(jià)500萬(wàn)元以上改善型房源成交占比則由16.6%升至17.9%。
過(guò)去半年多時(shí)間里，上海樓市的復(fù)蘇主要由低總價(jià)“老破小”房源帶動(dòng)，而如今改善型需求呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。
價(jià)格表現(xiàn)同樣印證了這一趨勢(shì)。上海50平方米以下微戶(hù)型房?jī)r(jià)已于2025年11月率先止跌；50至90平方米小戶(hù)型于2026年1月實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升；進(jìn)入今年5月后，144至180平方米中大戶(hù)型以及180至250平方米大戶(hù)型也陸續(xù)出現(xiàn)止跌跡象。
隨著改善型需求釋放，不同面積段房源正逐步實(shí)現(xiàn)接力修復(fù)，二手房市場(chǎng)的置換鏈條也呈現(xiàn)出向上打通的趨勢(shì)。
國(guó)金證券認(rèn)為，需求企穩(wěn)、掛牌量下降、租金收益率趨穩(wěn)以及政策持續(xù)優(yōu)化，共同推動(dòng)上海成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)率先修復(fù)的核心城市之一。尤其是在“滬七條”等政策支持下，市場(chǎng)預(yù)期持續(xù)改善，而收儲(chǔ)政策覆蓋范圍進(jìn)一步擴(kuò)大至中心城區(qū)，也為低總價(jià)房源市場(chǎng)提供了額外支撐。
(本文來(lái)自第一財(cái)經(jīng))
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